货值超百亿、曾一度停工！佳兆业位于深圳核心区域的旧改项目被“盘活”

位于深圳核心区域、货值超百亿元的旧改项目被盘活了。

12月12日，据佳兆业集团控股（以下简称佳兆业）官微，深圳市福田区东山小区改造项目一期——佳兆业佳园（推广名：天宸）近日顺利完成回迁房集中交付。业主们在佳兆业团队陪同下，依次办理了回迁交付、物业签约、房屋验收等手续。

12月13日下午，《时代周刊》记者（以下简称每经记者）在佳兆业佳园项目现场看到，楼栋主体已经封顶，项目外立面也已完成装修，工程队正在项目楼下园林区域进行作业，项目现场还保留着之前回迁房业主入伙时搭的展架。在项目现场的围栏上除了能看到佳兆业的字样外，安居建业&福田投控的字样同样格外显眼。

项目现场的工作人员告诉每经记者：项目回迁房已经交付，商品房按照购房合同预计在明年5月底交付。

每经记者从知情人士处了解到，项目在前期曾经停过工，但开盘销售以来就再未停工过。

佳园项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

曾停工的百亿货值旧改项目，成功交付回迁房

靠旧改起家的佳兆业，第一桶金就来自烂尾楼改造，1999年，佳兆业接手深圳布吉烂尾别墅，后将其改造为开放式主题公园桂芳园，打造成当地的大型社区。

到了2021年，佳兆业持有的城市更新项目达到高峰，并成功转化了43个城市更新项目。截至2023年中，佳兆业在粤港澳大湾区就有一百多个旧改项目，被称为旧改之王。

而在佳兆业众多城市更新项目中，东山小区改造项目属于资产较为优质的一个。

东山小区是上世纪80年代建安集团建设开发的生活办公基地。2013年，佳兆业与建安集团签订合作开发协议，由佳兆业主导了东山旧改项目的更新工作，改造项目占地面积为29446.5平方米。

2017年11月，佳兆业与建安集团再次签署项目补充协议，将东山旧改项目分为成了一期（佳园）和二期两个地块。一期于2020年1月开工建设，总建筑面积76470.85平方米，总户数340户，分1A、1B两栋，其中1B主要为回迁房。二期项目还有房源处于待拆迁状态，具体的拆迁时间尚未公布。

佳园位于福田区滨海大道8008号，靠近购物公园站E出口，属于深圳开发较为成熟的片区，500米范围内有平安金融中心、会展中心、COCO Park等商业配套，以及星河国际、中海华庭、城中雅苑等高端豪宅项目，这些项目的二手房挂牌价目前在11万-12万元/平方米。

据2019年佳兆业中期业绩数据，东山旧改项目可售面积10.5万平方米，可售货值达126亿元。

12月13日下午，每经记者在佳园项目现场了解到，目前项目已经有多栋楼栋房源封顶，外立面也已装修，现场有施工人员正在拆除原本的营销中心。在前往前营销中心的路上每经记者看到，路旁还有处于待拆迁状态的两排老房子。

每经记者从知情人士处了解到，此次交付的就是一期佳园的回迁房部分，商品房部分预计明年5月份交付。至于项目过往的发展情况，上述知情人士表示：项目在前期曾经停过工，但开盘销售以来就再未停工过。

据深圳房地产信息平台数据，佳兆业佳园于去年12月取得预售证，共备案158套房源。截至今年12月14日，仅剩5套房源处于期房待售状态，其余房源均显示为已备案。

佳园项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

佳兆业方面表示，目前佳园项目在政府的指导下，引入国企深圳市福田安城投资运营有限责任公司（以下简称福田安城投资）进行合作，充分发挥国资身份+市场化运作叠加优势，为项目及开发建设单位提供工程与现场协理等多维度的支持及服务，助力项目更高品质地运营。

出险以来，旗下多个项目被盘活

自2021年底出现债务违约以来，佳兆业已通过多种方式盘活了旗下多个项目。以佳园为例，在项目盘活过程中，引入国企合作成为关键。

今年4月26日，天宸THECORNICHE在官微发布消息称，佳兆业佳园在政府的指导下引入国企福田安城投资进行合作。仅一天后，天宸THE CORNICHE战略合作发布会在深圳举行。

图片来源：天宸THECORNICHE

福田安城投资由深圳市安居建业投资运营有限公司（以下简称安居建业）与深圳市福田投资控股有限公司联合成立，是政企联动共搭、具有多重国资背景的投资运营平台。

启查查显示，安居建业由深圳人才安居、深圳特区建工、深业集团、万科分别持股40%、20%、20%、20%。据公开资料，安居建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而成立的市属国有房地产平台公司，主要针对深圳范围内房地产项目提供三保一防任务，即保交楼、保民生、保稳定和防范化解房地产领域风险。

从安居建业的业务模式来看，主要包括不良债权盘活、问题企业纾困、企业重组咨询、地产资产受托等。安居建业官网数据显示，安居建业已纾困14个房地产项目，操盘及参与监管面积310万平方米，纾困项目包括恒大锦苑、恒大都会广场、恒大深汇大厦、佳兆业佳园（天宸）、岁宝壹品等。

来源：安居建业官网

每经记者梳理发现，除了此次被安居建业纾困的佳园项目外，佳兆业在深圳的多个旧改项目，通过金融机构接管+委托代建股权转让+债务置换服务信托等方式被盘活。

其中，位于龙岗的五和枢纽片区城更项目，原本由佳兆业开发，后因资金链紧张而停工。2023年4月，招商蛇口携长城资产出手，与佳兆业签订了合作协议，拟以股权转让+债务置换的方式盘活该项目。

另一个参与纾困佳兆业较多的当属中信系。中信城开最早于2022年6月完成佳兆业资产交易，涉及深圳大鹏金沙湾国际乐园项目、南山东角头项目、福田红树湾、福田金融科技中心等项目，纾困方式主要以服务信托的方式为主。

今年前11月，佳兆业宣布在深圳、广州、上海、重庆等地累计交付56个项目，3.5万余套房源，已超过去年全年的交付量。其中，2023年11月，佳兆业10个项目合计交付4152套房源。

12月13日晚间，合一城市更新集团董事总经理罗宇通过微信接受每经记者采访时表示，一般对于出险企业城市更新类项目的盘活过程，通常需要解决增量资金项目层面融资难项目权益重整等问题。

城市更新不良项目的纾困处置应更多聚焦项目本身，我们主张城市更新不良项目必须从政策路径、规划优化、拆迁实施、市场去化、经济效益、风险管控六大盘活可行性入手，从盘活价值、核心问题、解决路径、资源整合、纾困机制、盘活模式等六大要素策划盘活处置方案。

罗宇表示，在当前政府行政赋能的支持下，国企持续参与城市更新不良项目的盘活，摸索出了项目主体变更、项目债权转股权投资、央企国企+AMC+合作方等模式进行项目盘活。每个城市更新不良项目均有自身的项目特点，需结合项目具体情况与方案落地性等方面综合拟定纾困方案，而目前已有的项目盘活成功案例和模式均可为其他项目盘活提供参考借鉴。