企业观察｜保利北京在售项目去化率高低差异悬殊，新“地王”能否阻止利润下滑？

摘要： 近日，万科在北京折价退的地，保利发展89亿元接了过来。凭借这次发力，据中指研究院，保利发展又回到了新增土储前三的位置，...

近日，万科在北京折价退的地，保利发展89亿元接了过来。

凭借这次发力，据中指研究院，保利发展又回到了新增土储前三的位置，前7个月权益新增货值431亿元。

房难卖、钱难赚，是当下所有房企共同面临的问题，保利发展在北京的多个新入市项目也同样如此。7月，保利发展开启了连续31天不间断直播，并对部分楼盘推出了最高1.76%（税前）的全民营销大比例返点。

目前，保利发展仍稳居百强榜一大哥宝座，2024年上半年实现盈利75.08亿元，营业总收入同比微增1.64%，归母净利润同比下降38.57%。

在保利发展布局的华东、华南、华北等6个片区中，毛利率最高的当属华北片区，达到17.02%，尽管与2022年相比减少了3.95个百分点，但绝对值处于领先水平。

但是，2023年保利发展在华北片区的结转收入601亿元，占总收入比重仅18.65%，这一比例距离华东片区的32.89%、华南片区的23.8%仍然有较大差距。

个别项目网签5% 保利北京销售端仍待发力

在核心城市北京，保利发展2023年实现营业收入109.6亿元，远不及广东、浙江、福建、江苏、山西、上海等省市，但《时代周刊》记者粗略计算，保利发展在收入最多的广东地区的毛利率是16.2%、浙江12.9%、福建11.1%、江苏12.3%，而在北京和上海的毛利率分别能够达到19.3%和34%。

但从项目数量上来看，2023年保利发展在北京共有23个在建（含1个拟建）项目，和全国范围内749个项目总数相比，占比并不高。

截至2023年末保利发展在北京区域项目 数据来源：公司2023年年报

其中，保利天汇、保利锦上和顺义新城0601项目为100%权益，其余以合作或小股形式参与。

但项目去化也是摆在保利发展北京公司面前的现实问题。

据保利北京官微，目前北京公司在售7个项目，其中既有表现出色的热销项目，也有低流速楼盘。每经记者从北京住建委官网查询发现，其春节后新开盘项目去化率偏低，在5%~70%之间，实际折扣力度也最大。而2023年以及之前的开盘项目，去化在55%~73%之间。

其中，7月4日取证入市的保利建工星宸和煦，目前暂无签约记录。

保利颐璟和煦，4月13栋578套取证开盘，目前签约30套，去化率5%。值得注意的是，该项目网签均价36499元/平方米，而拟售价格均在40000元/平方米以上，成交比较密集的楼栋均价在41000元/平方米左右。

保利朝央和煦2024年1月13日取证，开盘推出394套房源，目前签约275套，去化率70%，网签均价77876元/平方米，基本接近拟售价格。

全民营销返点高达1.76%的保利和悦春风，部分续销房源已经转入现房销售。2023年加推的批次中，9栋住宅显示已售完，但网签数据仅为3套。

2023年9月底取证的璟山和煦同样不够理想，19栋住宅共计798户，目前网签240套，去化率30%。网签均价60064元/平方米，与公布的均价62000元/平方米相比，相当于九七折左右。

保利天汇2023年9月26日取证开盘，其中天汇佳苑推出494套，网签361套，网签均价817000元/平方米，去化率73%；天新和苑推出332套；签约184套，网签均价84950元/平方米，去化率55%。

保利锦上二期2022年6月15日取得预售证，开盘均价71999元/平方米，可售套数944套，目前网签682套，去化率72%，网签均价69536元/平方米。

不过，保利天汇、保利朝央和煦两个项目已经算得上北京市场的优秀生。在中指研究院1～6月北京楼盘销售金额排行榜上，保利天汇单盘销售近29亿元，排名第三；保利朝央和煦24.43亿元排名第四。

新地王板块内存量已卖成现房

进入2024年，保利北京频繁出手拿地，多次参与北京热门地块拍卖，包括大瓦窑地块、海淀翠湖地块、顺义区空港六期地块等。

截至目前，和销售榜上的劲敌中海相比，保利发展在北京的项目比较少，而这一差距还在延续，从今年前7个月北京拿地金额来看，中海地产仍然领先保利发展。

今年7月25日，保利发展和北京建工联合体以89.01亿元、溢价率3.5%竞得回炉的海淀永丰产业基地地块，成为海淀新总价地王，与8年前出让时相比，挂牌价和上限价格几乎翻倍。

该地块此前于2016年12月1日由北京万科以50亿元拿下，有意将该地块打造为翡翠书院，由于全自持导致收益低且资金回笼速度较慢，万科曾提出周边企业众筹方案来应对难题，但随着房地产金融监管收紧，企业参与积极性有限，万科最终不得不折价退地。时隔8年，该地块再度上市，不再需要企业自持，地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人，同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长，几乎达到翻倍水平。中指研究院土地市场研究负责人张凯透露。

每经记者注意到，海淀永丰产业基地地块中的0120、0132地块为二类城镇住宅用地，容积率分别为2.0和1.7，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米（溢价率15%以下）浮动8%。

这一价格未来能否获得市场认可？

仅从指导价上来看，该宗地块的销售指导价已经高出所在的永丰板块在售新房均价（8.2万元/平方米）一大截，更何况这些在售楼盘的去化周期已经拉得很长。

比如，永丰板块的中海富华里，今年一季度现房加推曾引发一轮热销，目前仍有少量房源持续销售中，单价约85000元/平方米；2022年入市的幸福里润园近期仍在售，已经卖成了现房；同期入市的中海汇德里也有尾盘在售，价格均在83000元/平方米；2023年3月开盘的栖海澐颂82000元/平方米，目前还有个别楼栋少量可售房源。

除了存量在售盘，保利发展这次还有一个强劲对手：就在6月，海开控股以79.17亿元拿下板块内永丰南地块，销售指导价9.3万元/平方米。

这意味着，两宗规模相近的地块不仅要在入市时机上正面交锋，销售方案方面更是短兵相接。

而永丰南地块的优势相对突出：紧邻地铁、配套商业服务，而对于保利发展的永丰北地块，据张凯分析，永丰北周边住宅众多，生活氛围相对成熟，地块紧邻海淀大悦城，南北紧邻新建的中关村三小科技园分校，西北方向是规划建设的西玉河湿地公园。

相较于永丰南，该地块缺点是距离地铁较远，到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。

从产品层面来看，永丰北两地块容积率分别是2.0和1.7，对比中海富华里密度稍高，后续开发中，保利发展能否从产品规划层面拿出不一样的方案？

对此保利北京方面回应称，会依据获取土地的综合标准进行产品规划，目前仍在进行设计方案调整。

布局谨慎 北京市场地位有待强化

从实际动作来看，即便坐稳了榜一大哥位置，保利发展对规模扩张还是保持了一定的克制。

中国银河认为，公司2024年上半年新增项目的地售比为60%，新增项目保持高质量。保利发展拿地谨慎，新增地价占同期销售的7.27%，由于销售市场尚待修复，公司保持较低的拿地力度。

在最有销售潜力一线城市和热点城市群，布局规模不及中海地产、华润置地、绿城中国等。特别是在战略要地北京，保利发展今年前7个月拿地金额65亿元，不敌海开控股、中建智地、中海地产、华润置地、中建壹品等，排在第6位。

从北京市场销售金额来看，保利发展距离中海地产、华润置地还是有相当的差距。

据中指研究院统计，今年前7个月，保利发展在北京销售额135.7亿元，排名第4位，而中海地产、华润置地、北京城建销售额分别为295.3亿元、157.9亿元和137.5亿元。在销售面积上，保利发展也被中海地产、首开股份、华润置地、中建壹品、北京城建赶超。

这一次，保利发展能否借海淀地王之势强化在北京市场的地位？

保利北京给出的答案是：海淀是非常优质的区域，公司非常重视，我们自身也会根据长期可持续在做的客户深度访谈，吸纳客户真实需求，去做匹配客户需求的好房子。