企业观察｜被政府收回土地所得收益约合全年利润的1/3，“撤辣”后销售理想，恒基地产基本盘稳了？

摘要： 一则香港特区政府收回土地的公告，将香港四大开发商之一的恒基地产（HK000012，股价22.75港元，市值1101.42...

一则香港特区政府收回土地的公告，将香港四大开发商之一的恒基地产（HK000012，股价22.75港元，市值1101.42亿港元）重新推向公众视野。

6月2日，恒基地产公告，位于香港洪水桥/厦村新发展区第二期的土地将被政府收回，涉及面积约176公顷，预计将给公司带来合计收益约31亿港元。

恒基地产核心业务为物业发展和物业投资，亦持有两家上市附属公司，即恒基兆业发展有限公司和美丽华酒店企业有限公司，以及三家上市联营公司，即香港中华煤气有限公司、香港小轮（集团）有限公司及阳光房地产投资信托基金。

收回土地收益约相当于去年公司利润的1/3

实际上，在洪水桥/厦村新发展区土地收回前，恒基地产还被收回了位于粉岭北及古洞北新发展区的145万平方呎（1平方呎约0.092903平方米）土地，并将获得18.6亿港元的补偿金。

根据公告计算，通过这两次土地回收行动，恒基地产总共将获得57.6亿港元。如果土地回收的法律手续能在2024年内完成，反映在财务报告上，恒基地产将在2024财年因此入账31亿港元税前利润，大约相当于去年利润的1/3。

公告发布后，恒基地产主席兼董事总经理李家诚公开回应称，公司洪水桥的土地储备约657万平方呎，当中350万平方呎被收回作洪水桥新发展区土地后，在洪水桥仍有约300万平方呎农地，希望未来继续发展，目前尚未补地价，会按计划进行。公司不会放慢农地发展，并会响应香港特区政府开发北部都会区，尽量配合发展。

《时代周刊》记者查询恒基地产年报获悉，截至2023年末，恒基地产拥有约4500万平方呎新界土地储备，是全港持有最多新界土地的发展商。

另据年报，恒基地产截至2023年末在香港拥有土地储备约2050万平方呎，其中待发展或发展中物业面积为860万平方呎。

每经记者就此后收地计划及发展影响等问题向恒基方面发出采访，对方表示暂无更多回应。

实际上，恒基地产在2023年面临了一定市场和财务挑战，通过拆解年报的各项关键财务指标，可以看出去年公司采取了以价换量销售策略，保持了相对稳健的表现。

整体来看，恒基地产物业开发收入同比增长3.9%至152亿港元，其中约96.5%来自香港。已售未结销售达177.4亿港元，其中约77%将在2024年结转入账。然而受房价下降影响，2023年物业开发税前利润同比下降16%至24.6亿港元。

负债方面，截至2023年12月31日，恒基地产净借贷为738.7亿港元，借贷比率为22.6%。另据DM查债通，恒基地产目前流动中债权有36只，存续规模总计为23.01亿美元，其中有12只债券在一年内到期。

各线业务收入温和增长，撤辣后销售理想

交银国际研报分析认为，恒基地产2023年全年业绩差于市场预期，收入同比增长7.9%至275.7亿港元，主要受各线业务收入增长温和带动；核心净利润大致持平，同比上升0.8%至97.1亿港元；净利润率下降2.5%至35.2%，主要由于开发利润率下滑3.8%至16.2%及净利息费用增加。

值得注意的是，附属公司恒基发展录得了近十年来的首次亏损。截至2023年末，恒基发展录得股东应占亏损7200万港元，而上一年度盈利500万港元。

恒基地产在董事局主席报告中提到，2023年度集团建成投资物业及发展中投资物业经重估后录得应占公允价值亏损4.45亿港元，当中包括已出售投资物业累计公允价值变动之调整。

基于市场大环境的调整，恒基地产2023年业绩虽被业内评价不及预期，但横向来看，成绩依旧优于行业平均水平。今年香港撤辣政策发布，对恒基地产旗下的物业销售也带来了积极影响。

注：在粤语里，辣招是指为解决比较棘手的问题而采取的强制手段；撤辣，即撤销过去为遏制房价而采取的一系列措施‍‍‍‍。

2024年3月，集团推出长沙湾Belgravia Place首批138个住宅单位，开售当日全部售罄。恒基地产表示，在撤辣后三周内，已售出946个单位，总价约59亿港元。而该次销售约相当于2023年全年销售单元的60%。

对于今年销售计划，恒基地产表示，集团计划于今年内再推售12个发展项目，连同存货，在香港预计有约7100个自占住宅单位，于2024年可供销售；另有可售办公及工业楼面面积约18万平方呎。

如今撤辣政策效应渐弱，恒基地产盈利持续性如何支撑，未来是否会做出业务调整，寻求新的投资机会或优化资产组合等，每经记者将持续关注。