今年首家物企登陆港股！泓盈城市服务上市首日股价微涨，关联方物管服务续约率不足七成

今年首家成功登陆港股的物业服务企业产生了。

不过，虽然泓盈城市服务（HK02529，股价3.21港元，市值5.14亿港元）踩中了一个绝佳的上市首发日期，但股价表现却仍不尽如人意。

5月17日，多部门发布重磅房地产政策，地产股、物业股批量大涨。但即便在如此难得火热的资本市场氛围下，泓盈城市服务在上市首日的收盘价仅比3.2港元/股的发售价格涨了0.01港元。

值得主要的是，泓盈城市服务本次发行共引入蓝思科技（香港）有限公司（以下简称蓝思香港）、利亚德（香港）有限公司（以下简称利亚德香港）、三安国际控股有限公司（以下简称三安国际）、湘正投资有限公司（以下简称湘正投资）及香港嘉港贸易有限公司（以下简称嘉港贸易）5位基石投资者，他们的实控人基本都是民营企业家，其中有至少两位是湖南人。

作为一家背靠长沙国资委的小型物业公司，泓盈城市服务去年的营收规模约6.52亿元（人民币，下同），毛利润1.52亿元，净利润7017.8万元。

泓盈城市服务上市首日股价表现 来源：百度股市通

定价下限发行基石投资者认购超50%

泓盈城市服务是2024年首家成功登陆港股的物业服务企业，也是首家IPO上市的长沙市属国资子公司，及湖南省首个IPO上市的城市运营服务企业。虽然泓盈城市服务已是二次递表，但比同期拿到上市备案书的深业物业先一步上市。

5月16日晚，据泓盈城市服务配发结果公告，其全球发售4000万股股份，最终发售价每股3.2港元，为发售价格范围3.20-3.60港元的下限。香港公开发售占30%，国际配售占70%，所得款项总额为1.28亿港元，扣除预计应付上市费后净额约8638万港元。

虽然泓盈城市服务的最终发售价圈定在价格范围的下限，但放在目前的港股上市物业股中来说也处于中上水平。《时代周刊》记者查询Choice数据发现，截至5月17日收盘，在目前56家港股物业股中，仅有15家的股价在3.2港元以上。

可供对比的是，同为国企下属物业公司的金融街服务，无论是营收和在管面积都远超泓盈城市服务，但目前股价仅为2.41港元。与泓盈城市服务营收相近的鲁商服务，也是山东首家成功在港股上市的国有物企，其在2022年上市时并未引入基石投资者。

与鲁商服务同年上市的苏州国资物企苏新服务，彼时引入了3位基石投资者，其中两家是控股股东之一苏高新公司引荐，另外一家则是厦门国际银行控股的一家专业投资机构。

汇生国际资本总裁黄立冲向记者表示，在目前的香港资本市场，投资者对国资上市公司认购并不积极，尤其是IPO估值比较高的。现在港股的物业股市场也比较平淡，投资者仍有对于物业关联地产公司的隐忧，物业股的估值现在也不是很低。而国资背景公司在上市时，引进基石投资者也是比较常见的。

泓盈城市服务的上市共拉来了5位基石投资者，三安国际背后是LED芯片大王林秀成，旗下有LED龙头上市公司三安光电。蓝思香港也是来自上市公司蓝思科技创始人、董事长周群飞旗下公司，与林秀成不同的是，周群飞是湖南湘乡人。无独有偶，利亚德香港的实控人、A股上市公司利亚德董事长李军也是湖南人。

另外的湘正投资主要从事股权投资，实控人刘正明是股市的活跃投资者。嘉港贸易的肖广嘉，则在进出口贸易以及房地产和医疗保健行业的投资方面拥有丰富经验。但泓盈城市服务并未披露这两家投资者的引进方式。

而这5位基石投资者共认购泓盈城市服务约2094万股股份，斥资约6700万港元，占基础发行规模比例约52.34%。其中，认购最多的是蓝思香港和利亚德香港，占全球发售后的全部已发行股本比例均为3.13%。

续约率仅七成，关联方不敌第三方

泓盈城市服务成立于2015年，运营业务主要在湖南长沙，另外还包括湖南怀化市及江西省萍乡市等地，区域性较强。其控股股东是长沙城市发展集团有限公司（以下简称城发集团），由长沙市国资委全资拥有。

与一般物企以住宅物业起步不同，受城发集团影响，泓盈城市服务自成立起就倾向于管理公共城市空间，即城市服务业务，住宅物业则处于次要位置。

2023年，泓盈城市服务营业收入同比增长23.3%至6.52亿元，其中城市服务收入占比54.2%，且在近三年内占比逐年增长，物管服务占比36.5%。

来源：泓盈城市服务招股书

城市服务中，占比最高的业务则是园林绿化及工程，其2023年的营收增长也是得益于该业务项目增多。不过，园林绿化及工程都是一次性项目，项目本身不存在服务的持续性。

截至2023年，泓盈城市服务在管项目合计360个，包括85个已竣工园林绿化和工程项目。物业管理项目及商业运营项目合计118个，在管面积约1180万平方米，城市服务在管项目157个。

从整体经营来看，泓盈城市服务近三年来自独立第三方的营收贡献占比上升，到2023年为35.6%，而独立第三方中绝大部分来自政府、公共机构和国有企业。

在毛利率上面，泓盈城市服务出现明显起伏。其整体毛利率从2021年的24.9%下滑至2022年的23.0%，主要是由于物业管理服务的毛利率从20.0%下降至14.5%，而物业管理服务的毛利率下降主要是由于电力单价上涨，连同严格的疫情预防等因素。2023年，在实现节约成本措施后，其物业管理服务的毛利率微升至15.1%，整体毛利率约23.3%。

来源：泓盈城市服务招股书

据记者观察，近年来物业公司在项目续约率上虽有下降，但整体仍然较高，高续约率是物业行业基本盘稳定的主要因素之一。万物云董事长朱保全也在今年的致股东信中表示，物业行业合同续约率超过85%。

但2021年、2022年、2023年泓盈城市服务物业管理服务的续约率（整个期间通过签署新协议成功续签的项目总数除以同期到期合同总数）分别为52.6%、75.0%及72.7%；保留率（期内已签约项目总数减去同期不再管理的项目数量，除以期内已签约项目总数）分别为86.4%、90.0%及91.8%。

值得注意的是，泓盈城市服务的物业管理服务中来自控股股东长沙城市发展集团有限公司（以下简称城发集团）及其关联方的续约率近两年来反而还低于独立第三方，2023年前者续约率仅66.7%，独立第三方续约率为80%。

泓盈城市服务在招股书中解释称，来自城发集团及其关联方项目的续约率维持在适当水平的主要原因，一方面是有若干临时项目已到期，且项目来自城发集团及其关联方，另外一方面是公司决定不再重续若干项目，而是将资源重新分配至利润更高的项目。

不过，其城市服务板块中的照明系统运营和市政环卫服务的保留率近三年都在100%，停车场运营2023年的保留率从2022年的98.6%下滑至96.7%，下滑部分来自城发集团及其关联方。

而就本次上市的募资用途，泓盈城市服务计划用约29.2%所得款项净额或2720万港元用于物色物业管理服务供货商及城市服务提供商的潜在战略收购机会（主要区域为湖南省、江西省及贵州省），主要瞄准四保服务供应商、城市服务提供商（停车场运营、照明运营及园林绿化），其预计在2025年年底前完成收购。还有约25.2%或2350万港元预计将用于未来4年进一步技术发展。