管道破损致业主家污水渗漏，开发商以“过保”主张无责被驳回

摘要： 南京一市民家卫生间污水渗漏，怀疑与楼上业主有关，协商解决不成，将楼上业主、开发商、物业一并告上法院。随着渗漏点查明，责任...

南京一市民家卫生间污水渗漏，怀疑与楼上业主有关，协商解决不成，将楼上业主、开发商、物业一并告上法院。随着渗漏点查明，责任方确定为开发商，二审法院日前判令开发商承担全部责任，对渗漏点进行维修，并赔偿楼下业主损失800元、支付破除费用1200元。

2019年10月，李某购买某小区一套新房并入住。2022年5月，他发现卫生间顶部渗漏，上楼询问得知楼上邻居张某刚装修完入住。李某认为自家卫生间顶部的渗漏与张某家的装修有关，但张某否认。渗漏现象持续一年多，李某多次向张某、开发商、物业公司主张维修及赔偿却频频碰壁，将张某、开发商及物业公司诉至法院。

一审法院委托鉴定机构对渗漏原因进行鉴定。鉴定机构鉴定认为，楼上卫生间座便器与污水排水立管间的连接管损坏，导致污水渗漏至楼下。一审法院遂判决楼上业主张某按鉴定书确定的维修方案进行维修。

张某不服，称自己装修时对卫生间进行了闭水试验，楼下李某配合试验时并未发现有渗漏，且自从楼下出现渗漏他便搬了出去，没有继续用水，向南京中院上诉。二审中，张某提交的2022年5月-2023年9月的缴费记录证明只在2022年7月鉴定机构进行排水试验时有用水量，其余时间房屋无人居住。

渗漏点究竟在哪？二审承办法官钮丽娜到现场勘察。经各当事人达成一致，对张某家中座便器支管部位的地面进行破除，组织鉴定机构与各方当事人再次勘验，确认此前鉴定报告认定的漏水点没有损坏，张某的装修与李某家的漏水不存在关联。

随后，各方同意对卫生间排水立管周边区域进行破除，拆除楼下卫生间排水立管上方阻火圈后，发现原阻火圈包裹的立管部位存在一处漏水点，各方当事人、鉴定机构对此均予确认。法院认为，张某不应对渗漏问题承担责任。污水排水主管道有破损，是开发商提供的主管道存在质量缺陷，普通业主在正常使用中无法发现。

对此，开发商主张公共排污管道已超过质保期，其不负有维修及损害赔偿的责任。法院认为，李某作为普通购房人，收房时客观上无法检测隐蔽部位的排水立管是否存在问题，本案不宜适用一般商品买卖合同在标的物交付后买受人应及时检验产品质量的规则，即针对卫生间阻火圈内排水立管的质量不宜简单适用2年的质保期限，而应考虑正常使用的合理期限，开发商应承担卫生间损坏部分维修及恢复的责任。