年报解读 | 去年股价跌近九成、净利润5年来首次下滑！主耕非住领域的新大正如何突围？

摘要： 股价持续下跌，净利润5年来首次下滑。4月11日晚间，新大正物业集团股份有限公司（SZ002968，股价9.55元，市值...

股价持续下跌，净利润5年来首次下滑。

4月11日晚间，新大正物业集团股份有限公司（SZ002968，股价9.55元，市值22亿元；以下简称新大正）发布的2023年度业绩报告显示，2023年公司实现营收31.27亿元，同比增长20.35%；归母净利润1.60亿元，同比下滑13.38%。这也是上市5年来，新大正归母净利润首次下滑。

《时代周刊》记者梳理发现，与物业行业整体情况类似，新大正近年来毛利率持续下跌，继2022年降至16.18%后，2023年再次下降3.4个百分点至12.77%，创下上市以来最低值。

值得注意的是，过去一年，新大正股价已从年初的23.67元/股，跌至年底的12.51元/股，跌幅达到89.2%。面对持续下跌的股价，去年10月新大正宣布启动了上市以来的首次回购计划，用于回购资金总额不低于1500万元、不超过2000万元，此后还陆续发布回购及高管增持计划。截至2024年3月31日，新大正已回购股份116.1万股，占公司总股本的0.51%，成交金额达1247.2万元。截至2024年1月31日，新大正高管累计增持81.3万股，占公司总股本的0.36%。

净利润5年来首次下滑

年报显示，2023年新大正实现营业收入31.27亿元，同比增长20.35%；归属于上市公司股东的净利润1.60亿元，同比下降13.83%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.40亿元，同比下降14.13%。

记者注意到，这也是自2019年上市以来，新大正净利润首次出现下滑。

对于净利润下降，新大正解释称，2023年受到上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。随着住宅类物企纷纷涌入非住宅赛道，极大加剧公建市场竞争，对项目新接、续约、撤场等都造成了影响，物企整体增速放缓、利润下跌。

需要注意的是，新大正的年度营收、净利润情况，曾一度与其股权激励计划紧密相关。2021年，为更进一步调动员工的积极性，达成持续稳定的业绩增长及提高盈利能力的目标，新大正推出了限制性股票激励计划。到2023年8月5日，新大正又调整2021年和2022年限制性股票激励计划公司层面考核目标。

对比来看，调整之后，新大正2023年至2025年的营收目标分别为31.18亿元、38.97亿元、49.36亿元，三年的营收目标下调幅度均在20%左右；而净利润目标分别为1.857亿元、2.414亿元和3.25亿元，相较于此前的目标均下调了30%以上，最高的甚至下调了40%。

不过，这一举动很快引起了监管部门的注意，此后新大正也因此收到了深交所下发关注函，要求其说明三个问题：

调整的原因及合理性，前期考核指标设置是否审慎、合理；调整后的业绩考核指标是否仍然具有充分的激励效果，是否有利于上市公司持续发展，是否符合《上市公司股权激励管理办法》第五十条的相关规定；以及否存在通过降低业绩考核要求向相关董事、高级管理人员等激励对象变相输送利益的情形，是否损害上市公司及全体股东利益。

然而，尽管几度公告延期回复这封关注函，新大正也未给出一份回复。直至今年1月18日，新大正宣布终止2023年限制性股票激励计划，并终止实施2021年限制性股票、2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票。

在彼时的公告中，新大正给出的说法是：在积极与各方沟通的基础之上，综合考虑了股权激励方案的总体节奏规划与时间点等问题，结合市场环境因素的变化以及公司未来发展战略规划，经审慎探讨评估后决定终止2023年限制性股票激励计划的推进。

从2023年报来看，就算新大正未终止这份激励计划，这场对赌已然宣告失败。

此外，2023年新大正的经营性现金流大幅改善至2.26亿元，同比增加1.36亿元。原因在于，新大正通过加强对应收账款的管理和优化供应商结算方式等措施，加快了现金回流。

非住领域优势受到挤压

作为一家典型的第三方物企，新大正的项目来源完全倚赖市场竞标与收并购。

年报显示，2023年新大正新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元。截至报告期末，新大正的项目管理部数量为594个，较上年增长15.79%，服务面积增至约1.7亿平方米。其中，重庆以外区域的项目占比提升至65.82%，数量同比增长26.54%。

最引外界关注的是，2023年1月初，新大正披露了一份长达103页的《重大资产购买预案》，拟作价7.88亿元收购云南沧恒投资80%股权。若交易顺利，新大正将在电站物业服务这一新业态中实现突破。

然而，在与卖家谈判了半年时间后，2023年6月4日，这项收购计划宣布终止。原因为：由于加期审计和补充尽职调查的进行，本次交易的进度已不及交易双方预期。而且，双方在业绩承诺延期安排等事项上存在较大分歧，短期内难以达成一致。

不过，新大正于2023年新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等项目。同时，敲定了两个重要的股权投资，对价2775.6万元、4453.9万元分别收购了香格里拉市和翔环保科技、瑞丽市缤南环境管理两家环卫公司的全部股权。

得益于此，2023年，新大正的城市服务成为新大正跨步最大的板块，实现收入2.63亿元，同比增长184.34%。其中，在主营业务中的营收占比从上年同期的3.56%提升至8.41%。

不过，去年新大正的城市服务板块毛利率同比下滑1.24个百分点至14.39%。值得注意的是，毛利率下滑最大的为创新业务，同比下滑6.68%。这也导致新大正整体毛利率再创新低至12.77%，同比下降3.4个百分点。

当行业竞争愈发激烈，主耕非住领域的新大正，如今不得不面临越来越多竞争者的加入。据克而瑞物管监测，2024年3月第三方拓展规模前三的业态是学校、产业园和公建，合计占比超过六成，而住宅占比仅16.4%。其中，头部企业拓展优势明显，如雅生活仅3月在学校业态拓展规模就达到了133万平方米，华润万象生活在产业园和公建领域单月拓展规模分别达到319万平方米和301万平方米。

对此，新大正在年报中坦言，随着市场参与者显著增加，竞争白热化下低价策略成为常态，加上部分地区推行最低价招标政策，使公司的新市场拓展及存量项目续约价格下降。同时，竞争加剧带来的项目撤场增加也对利润产生一定影响。

没有地产母公司持续的项目输入，叠加行业竞争者的加入分食，如何继续保持业绩的稳健发展，成为新大正所面临的新难题。