年报解读｜碧桂园服务踩“点刹”：收并购项目不及预期，未来确定性仍待明

摘要： 连续第二年增收不增利，碧桂园服务（HK06098，股价5.15港元，市值172.17亿港元）仍在消化大规模收并购的后遗症...

连续第二年增收不增利，碧桂园服务（HK06098，股价5.15港元，市值172.17亿港元）仍在消化大规模收并购的后遗症。

3月27日，碧桂园服务公布2023年度业绩报告并召开年度业绩发布会，这也是执行董事、总裁徐彬淮履新后的首份年报。

2023年，碧桂园服务实现收入426.12亿元（人民币，下同），同比增长3%；股东应占利润2.92亿元，同比下滑85%；核心净利润39.4亿元，同比下降21.6%。整体毛利率由2022年度的约24.8%下降4.3个百分点至约20.5%。

月初，碧桂园服务已经发布过业绩盈警，其解释业绩下降主要是由于进行了关联方贸易应收款减值拨备、商誉及其他无形资产减值计提。

徐彬淮在业绩会上解释称，如果剔除上述两项因素，碧桂园服务去年毛利下降的主要因素一是主动投入了约4亿元用于服务提升，希望客户的诉求能够通过这项投入得到解决；二是在数字化、人工智能、物联网上的投入达到历史最高水平，约3.2亿元，这项投入的增加对毛利产生一定影响。

在度过最困难的2022年后，碧桂园服务还未触底反弹。而对于未来的业绩指引，以徐彬淮为首的管理层给出的思路是放慢脚步，弥合裂缝。

收并购的故事完结后，碧桂园服务还需要给市场一个新的想象空间。

商誉减值14.76亿元 收并购项目不及预期

从规模和营收数据看，碧桂园服务目前仍然是物企行业第一。

截至2023年12月31日，除三供一业业务外，碧桂园服务的合同管理面积约16.33亿平方米，收费管理面积约9.569亿平方米。而三供一业业务的物业服务合同管理面积约0.934亿平方米，收费管理面积约0.886亿平方米。

这是持续大规模收并购带来的一体两面，在厚增营收和规模的同时也会带来不确定的商誉减值。2023年，碧桂园服务的商誉及其他无形资产减值达到14.76亿元。另外，金融资产及合同资产减值损失金额则高达25.9亿元。

这直接影响了碧桂园服务的利润。徐彬淮表示，碧桂园服务从去年8月以后采用了风险客商的业务确收口径，后5个月的收入和利润不能与2022年比较。这是因为管理层注意到风险客商对未来收款的影响，因此主动去做的应对策略，对利润的影响大约是5个亿。

年报显示，此前碧桂园服务收购的嘉宝服务、福建东飞和城市纵横分别确认了商誉减值约6.15亿元、4.06亿元、3.14亿元。

针对嘉宝服务，碧桂园服务表示，其旗下部分项目的利润率及物管费回款率低于预期，因此管理层决定退出嘉宝服务的相应物业管理项目，并暂停部分账面利润率高但收缴率低的非业主增值服务。同时，嘉宝服务的社区增值服务发展也不如预期，这对收入和利润也带来负面影响。

碧桂园服务在2021年收购嘉宝服务，这是当时国内第一单上市物企之间的收并购，这笔交易作价48.46亿元，整体PE高达15.34倍。

福建东飞则是因所服务的客户现金流紧张，新项目毛利下降，过往项目收款难度增加。受宏观经济环境影响，广告市场的消费需求在萎缩，致使部分客户的广告投放预算减少，对城市纵横的业务发展造成负面影响。

同时，碧桂园服务对关联方贸易应收款减值拨备为21.98亿元，对第三方的贸易应收款减值拨备为9.34亿元。

对此，徐彬淮表示，公司在2023年的关联性交易有较大的下降，从另一个角度看也是独立性的增强。碧桂园服务目前市场化业务的占比超过95%，是历年最高水平。

2023年，碧桂园与开发商相关联的非业主增值服务录得营收是15.53亿元，相比2022年有下降41.7%，在整体营收的占比也从6.4%降至3.6%。

今年下达了较重的市场拓展任务

过去几年我们其实经历了非常高速的业绩发展期，做了非常多并购。从2023年开始，我们觉得也是时候把过去的经验与教训，通过投后管理沉淀下来。

在徐彬淮看来，公司未来三年发展的主基调是稳中求进，以进促稳。

2023年，碧桂园新增品牌拓展签约外拓项目1556个，新增年化饱和收入约37.26亿元。年内新增外拓项目中有45%分布于一二线城市，于三四线新拓项目的占比为55%。

具体的业绩增长指引上，碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，在核心增长引擎物业管理方面，碧桂园服务今年下达了较重的市场拓展任务，也开启了更多拓展方法，个人比较看好这块业务和增值服务的增长。城市业务则在主动控制优化，商管方面预期也会相对保守一些，增速也会比较低。

从业务收入结构看，2023年碧桂园服务物业管理服务收入占比提升至58%；社区增值服务收入下降约6.6%，占总收入比例微降至8.8%，这块业务下滑较多的是家装中介服务、社区传媒服务收入；非业主增值服务收入占比约3.6%；城市服务收入营收约48.37亿元，占比约11.5%；商业运营服务收入降至10.12亿元，占比降至约2.4%。

碧桂园服务表示，商业运营服务收入下降主要由出于整体业务发展战略考量，公司附属公司提前终止与碧桂园集团就商业项目签署之具体物业租赁合同所致，有助于减少商业管理业务对关联人士的依赖。公司计划投入更多精力以将商业管理业务扩张至外部市场，依靠第三方力量实现长远发展，持续保持商业管理业务的独立性。