两会之声｜城市更新如何创新机制？致公党上海市委提出多项建议

摘要： 上海正全力推动城市更新。正在召开的上海两会上，致公党上海市委提交《关于进一步加强本市城市更新创新机制的提案》，就如何进一...

上海正全力推动城市更新。正在召开的上海两会上，致公党上海市委提交《关于进一步加强本市城市更新创新机制的提案》，就如何进一步加强城市更新创新机制，提出多项建议。

提案分析认为，面对“新政策”“新市场”“新发展阶段”的新边界条件，当前上海城市更新运作中主要存在三个方面的难点问题：

一是工作推进中受到政策制约性较大。由于拆除重建项目实施尚处于探索阶段，主要牵头部门为房管系统，各部门协同、配合机制尚未完全形成，后续措施协同推进等尚未形成全面共识，对项目推进过程中的各个利益主体的保护机制有待进一步完善。

二是实施主体过于单一。当前，城市更新实施主体以政府职能部门为主，也有委托区属国有企业作为具体的操作方。在一些闲置低效用地的更新改造项目中，此类用地单位大多为国有企业，实施主体的过于单一，使城市更新的可持续性、创新性等受到一定影响。

三是城市更新转型方向狭窄。对于其他存量用房（用地）更新项目而言，由于既有项目的规划控制、设计理念、使用条件等限制，导致转型方向狭窄（如只能向办公、创意园区等转型），在转型方向用途市场饱和或者接受度不高的情况下，可能形成新的低效利用。

针对上述问题，提案就未来城市更新运作策略提出了四个方面的具体建议：

第一，有序实施老旧小区更新。

形成精准有效的政策组合，制定综合性改造计划，包括提高住房质量、改善基础设施和提供社会服务，将住宅、基础设施、公共空间整合到协调一致的社区整体中，有助于创造更有吸引力和宜居的新社区形式；鼓励社区参与老旧小区的更新，建立社区合作机制，将社区居民纳入决策和规划过程中；探索多元化的资金来源包括政府资金、社会债券、住房基金、慈善机构、私人投资等，以筹集资金支持老旧小区的更新项目等。

第二，有序推进工业用地转型。

以市场为导向、以规划为准绳，合理确定更新发展方向。制定灵活政策来鼓励工业用地的多元化利用；实施土地复垦政策以减轻土地的环境污染和提高土地的可再利用性，同时可要求工业用地的转型项目符合环保标准，减少对环境的负面影响；政府可提供财政激励，如税收减免或土地使用费的减免，降低项目成本以吸引投资者和开发商参与工业用地的转型。

第三，有序引导产业发展新方向。

按照系统性谋划、整体性推进的要求，立足强化城市功能、优化城市布局、提升城市品质。建立创意产业园区，提供专门场地和基础设施，吸引创意企业入驻，同时举办文化活动和展览，以促进文化产业的合作和创新；构建城市文化创意新场景，举办文化活动和节庆；在城市更新的空间场景中推广数字化技术的应用；着重部署宽带网络、数据中心和智能设备，建立数据中心和云计算设施，发展智能交通系统和物联网基础设施等。

第四，探索城市更新可持续推进的长效机制。

积极探索实施主体多元化的机制。如物业权利人单独、物业权利人与市场主体合作进行城市更新项目的实施，提高实施主体的参与积极性；通过加强各类政策保障、建立考核机制等措施，来提升市属国企盘活存量资源、参与城市更新的意愿；鼓励民营企业积极参与城市更新，与国有企业一起激发起城市更新的创新与活力。

积极引入社会资本参与城市更新。可借鉴保租房建设项目的金融创新经验，通过发行房地产证券化基金（REITS）等金融产品引入社会面资金，使城市更新得以可持续发展。

积极推进完善更新配套政策法规。城市更新是一项系统工程，不同于房地产开发和企业一般经营活动，在建设管理、金融监管、税收监管等方面有明显的交叉边界。建议积极推进相关政策法规的完善，为城市更新活动量身定做一套适宜的政策法规，真正起到保驾护航作用。

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