公募REITs四季报出炉，最能赚钱和亏损最多的产品都在这了

摘要： 公募基金四季报陆续出炉，公募REITs产品去年四季度的营收与盈利情况也浮出水面。据Wind数据，目前全市场公募REIT...

公募基金四季报陆续出炉，公募REITs产品去年四季度的营收与盈利情况也浮出水面。

据Wind数据，目前全市场公募REITs共有33只。除去1月份刚刚上市和即将发售的4只新产品，目前已经公布了四季报的产品一共有29只，其中有24只产品在去年四季度实现了盈利，7只产品的净利润超过1000万元。此外，还有5只产品则出现了单季度亏损的情况。

整体而言，底层资产为交通类、能源类的公募REITs盈利能力相对比较稳定。上述净利润超千万元的产品中，底层资产为交通类的有3只、能源类的有2只。

中信建投研报指出，从可供分派现金的完成率情况来看，公募REITs的总体完成率较高，其中有多只产品完成率超过100%，我们认为在底层资产经营向好及全年分派率完成度较高的带动下，REITs市场有望逐步复苏。

另一方面，从二级市场的表现来看，上周公募REITs市场也出现大面积回暖迹象，显示出市场情绪的改善。全市场31只产品中有24只环比上涨，表现最好的3只REITs分别是中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江产业园REIT和红土创新深圳人才安居REIT，涨跌幅分别为12.45%、7.43%、7.22%。

7只产品去年四季度盈利超千万元，板块业绩分化

公募基金四季报的披露，让我们对这类产品去年四季度的表现有了更加直观的判断。

根据Wind数据和基金财报，公布了四季报的29只公募REITs产品中，营收超过1亿元的产品共有9只。其中鹏华深圳能源REIT本期营业收入为3.68亿元，继去年三季度之后再次位列第一；其次是四季度营收为2.26亿元的中信建投国家电投新能源REIT。值得一提的是，这两只产品都是能源基础设施REIT。

从净利润方面来看，29只产品中有24只实现盈利，其中有7只产品的净利润超过1000万元。单季度净利润最高的产品是中信建投国家电投新能源REIT，达到9397.38万元；其次是平安广州广河REIT和中航京能光伏REIT，四季度分别实现净利润4436.83万元和3523.26万元。

从底层资产类型上来看，整体而言，底层资产为能源类和交通类的公募REITs盈利能力更为突出。去年四季度净利润超千万元的7只公募REITs中，底层资产为交通类的有3只，能源类的有2只。

中信建投研报指出，从可供分派现金的完成率情况来看，公募REITs的总体完成率较高，其中不仅有多只产品完成率超过100%，还有产品完成率高于120%。我们认为在底层资产经营向好及全年分派率完成度较高的带动下，REITs市场有望逐步复苏。

平安证券也指出，嘉实京东仓储物流REIT租金下调的影响逐步消退，产业园、仓储物流板块REITs不同程度反弹。同时，REITs进入业绩披露期，截至1月20日已有21只REITs发布了四季报，后续一个月都将是季报定价期。从营业收入季度环比初步来看，产业园及仓储物流板块业绩分化，保租房板块稳健小幅上行，高速公路板块季节性走弱，保租房板块的整体业绩较为亮眼。部分业绩较为优秀的个券在价格上已有所体现，如中金普洛斯仓储物流REIT的营业收入同比增速较三季度抬升4个百分点，上周上涨12.45%。此外，值得关注的还有华夏华润商业资产REIT发布询价公告，而同属消费类基础设施的华夏金茂REIT、嘉实物美REIT也正在发售中，关注发行及上市情况。

二级市场表现企稳，市场情绪有所改善

从二级市场的走势来看，在连续多周出现下跌之后，上周公募REITs的表现正在企稳。

在全市场31只产品中，有24只环比上涨，与前一周的5只相比有了很大提升。其中，表现最好的3只REITs分别是中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江产业园REIT和红土创新深圳人才安居REIT，涨跌幅分别为12.45%、7.43%、7.22%。此外还有多只产品周内涨幅超过3%。

根据中金公司的统计，上周全部REITs板块平均涨跌幅均为正，分别为7.23%（物流仓储），3.56%（产业园）、2.57%（保障房）、0.92%（环保）、0.78%（高速公路）、0.08%（能源），近期受京东事件影响大幅下挫的仓储物流REITs板块领涨。

不过值得注意的是，上周仍然有7只产品环比下跌，其中跌幅最大的是本月刚刚上市的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT，周内下跌了7.38%。

流动性方面，上周REITs总体成交活跃度上升，周内总成交额为4.2亿元，环比上升5.4%，成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比32.2%；换手率方面，上周REITs整体换手率为6.7%，环比下降5.0%。

中金公司指出，近期市场情绪有所改善，把握当下布局机会。公募REITs市场过去较长一段时间的阴跌中已包含对高速公路车流量增长率、产权REITs出租率、产权REITs租金水平等主要要素的重新定价，估值消纳或已较为充分，我们建议结合本月下旬陆续出炉的四季报情况，挖掘业绩预期完成率较高、同比稳健或有修复、行业/区域周期性压力相对较轻的标的进行布局。